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房东看过来,出租房的几个税务技巧

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发表于 2020-7-9 08:39:11 | 显示全部楼层 |阅读模式
Nanaimo专业地产经纪—黄萍
有一套房子出租,是很积极的投资方式,然而在加拿大出租房屋,当房东并不是一件简单的事情。

试想,如果您在自己的房子里出租一个套房,那么您必须在凌晨3点起床修理租户的漏水管道,或花钱雇人来做这件事;如果您出租整套房租,而自己住得比较远,您还可能需要考虑聘请物业经理来管理房屋。

下面总结了一些税务技巧,希望能让做房东的您在税务方面变得更轻松。

Rental-House.jpg

房东可申请的税收抵免

成为房东的好处之一是您可以对租赁房产申请部分税收抵免。加拿大税务局(Canada Revenue Agency)有一份您可以申请的费用清单。


您申请的税收抵免费用越多,您就可以减少越多的应付税款。像出租广告一类的花费可以全额扣除,但其他费用会根据您出租房屋的百分比扣除。常见可扣除的费用还包括供热,供水,供电和房屋保险。


与美国公民不同,加拿大人通常不能扣除在其自住房支付的抵押贷款利息。但是出租房屋可以利用贷款利息来抵税。因此,如果您有抵押贷款,您可以申请部分利息作为抵免额。例如,如果您出租了自住房的40%,您可以申请减免您当年支付的抵押贷款利息的40%。


指定您的主要住所

在您决定出租房之前,对于主要住所和出租房产的税务影响,以下几点是您需要了解的:
当您出售房屋时,您需要填写表格,由个人(个人信托除外)指定房产作为自住房。 CRA允许每个纳税年度,您指定一套房产为自住房。
如果您把您的自住房出租(出租比率为50%以下),只要您住在这套房子里,您仍可以指定它为您的自住房。
如果您在一年中的某些时间出租房屋,您可以在搬回来时将其指定为您的主要住所。
虽然您每个纳税年度只能指定一套房产作为您的主要住所,但您不必每年都指定为同一套房产。
当您出售房产时,出售房在出售期间不是您指定的自住房,您必须支付capital gains(资本收益)。


申请资产折旧补贴

通过租房,你的房产可以以每年最高房价的4%来计算折旧费,这也是一种房租的税收抵免。但,通常情况下,我们不建议。因为这样其实是在增加您要交的税额。


如果您的房屋在出售时升值,那么除了你买卖房的差价,肯定会产生的巨大的增值capital gain,资本增值税之外,您还需要缴纳CCA recapture,就是将以前所有年份抵税的折旧费部分,按照卖房当年的边界税率来缴纳税款。由于卖房的年度您会获得巨额收入,所以折旧费的CCA recapture一定是在最高税率,便会导致巨额税收。



举个例子,

A小姐有一套出租房,当年60万买入。每年报税都申报房屋折旧来降低出租收入。出租10年后,房子卖了100万,增值为40万。

假设A小姐每年平均取折旧1万,折旧10年,一共提取了(CCA)10万的房屋折旧。此时,账面上还剩60-10 = 50万(Undepreciated Capital Cost , 简称UCC)也就是残值。

(一)【高收入人群】

如果A小姐是高收入人群,假设她年收入9万,边界税率(marginal tax rate) 就已经是43%。提取折旧,10年省税10万*43%= 4W3加币。



【提取折旧的后果】:10年后房子以100万卖出,结果就是:

1)增值capital gain = 100-60 = 40万。

2)CCA Recapture 10万(recapture--账面上剩余的折旧有50W,卖了100万导致CCAclaw back)。



最终,taxable cap gain 的20万加上CCA claw back的10万一共30万都算入当年收入。等于在A小姐9万收入的基础上加30万再纳税,边际税几乎为50%。也就是这个CCA clawback 让你在10年后交了10*50%= 5万!相当于,10年期间每年的确能省点儿税,但在出售房子那一年,全部付回去了,而且还多付了7千。



(二)【低收入人群】

假设A小姐十年间一直是收入4万,边界税率20%,那么房屋折旧10万 *20% = 2万. 也就是说,这10年提取折旧省了 2万的税。



同样,10年后卖了100万。结果:

1)有 capital gain 40 万。

2) CCA recap 10万。边界税率涨到近50%。那么 CCA clawback 同样使你需要交 10*50% = 5万的税。

对于低收入人群,提取折旧在过去10年给你省了2万的税,但卖房那年你需要为此交5万的税。还赔了3万。


所以,是否要将出租物业的折旧费作为抵税的其中一项,还是需要根据自己的情况来判断.



保存好费用记录

您当房东时,保存好所有的费用记录非常重要。您不仅要保留您收到的租金记录,还要索取租赁房产所产生的任何费用。根据CRA,房东和自雇人士比公司雇员更有可能被审计调查。所以保存所有费用的收据很重要,一旦被查而无法提供CRA要求的收据凭证,您的税收减免和优惠很可能会被取消,取而代之的是高昂的罚款和利息。



摘自网上

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